Korteri või maja väljaüürimine on Eestis väga tavapärane. Mõne inimese jaoks on see investeering, teisele võimalus katta kodulaenu ning kolmandale lihtsalt viis kasutada vara, mida tal endal parasjagu vaja ei ole.
Kosk kinnisvarabüroo maakler Merilyn Hansoni poole on pöördutud korduvalt küsimusega: kas eraisik peab saadud üüritulu deklareerima ja maksu maksma?
Lühike vastus on jah ja peab.
Oluline on ka teada, et maksukohustus ei teki sellest, kas üürnik leiti kinnisvaramaakleri kaudu või ilma maaklerita. Kui eraisik saab kinnisvara väljaüürimisest maksustatavat tulu, tuleb see vastavalt kehtivatele reeglitele deklareerida ja maksud tulult tasuda.
Maakler ei tekita maksukohustust
Mõnikord kohtame arvamust, et kui korter anda välja maakleri kaudu ja sõlmida korralik kirjalik leping, siis „tekib“ üürileandjal maksukohustus.
Tegelikult on asi vastupidi.
Maksukohustus ei sõltu maakleri kasutamisest. Üüritulu maksustamise seisukohalt pole vahet, kas üürnik leiti kinnisvaraportaalist, Facebookist, tuttava kaudu või professionaalse maakleri abil.
Maakleri ülesanne on aidata leida sobiv üürnik, kontrollida võimaluste piires tema tausta, sõlmida korrektne leping ning vähendada üürileandja riske. Maksukohustus tuleneb aga saadud tulust, mitte sellest, kes üürniku leidis.
Maksu- ja Tolliameti järgi on üüri- ja renditulu tulumaksuga maksustatav tulu ning füüsiline isik deklareerib kalendriaasta jooksul saadud üüritulu oma tuludeklaratsioonis.
Hea uudis: kogu saadud eluruumi üürilt ei pea tulumaksu maksma
Kui füüsiline isik annab eluruumi teisele isikule elamiseks üürile, rakendub oluline soodustus.
Eluruumi üüritulust arvatakse tuludeklaratsioonis automaatselt 20% maha üürimisega seotud kulude katteks. Selle mahaarvamise jaoks ei pea omanik esitama eraldi kuludokumente.
Näiteks kui eluruumi üür on 700 eurot kuus, on aastane üüritulu 8400 eurot. Maksuarvestuses jääb pärast 20% mahaarvamist maksustatavaks summaks 6720 eurot. Tänase 22% tulumaksumäära juures tähendaks see 1478,40 euro suurust tulumaksu.
Teisisõnu ei ole tavapärase eluruumi puhul tegelik maksukoormus 22% kogu saadud üürist, vaid praeguse maksumäära juures sisuliselt 17,6% brutüüritulust.
See on oluline erinevus ja üks põhjus, miks ei tasu üüritulu deklareerimist karta.
Kommunaalkulud ei tähenda automaatselt üüritulu
Ka siin tekib palju segadust.
Kui üürnik maksab lisaks üürile korteri kasutamisega seotud kõrvalkulud – näiteks elektri, vee, kütte ja tavapärased korteriühistu kulud – ei loeta neid nõuetekohaselt hüvitatud kulusid üldjuhul omaniku üürituluks.
MTA toob eraldi välja, et üüritulu hulka ei loeta teatud üürniku hüvitatud kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu ja tavapärase kasutamisega seotud kulusid. Küll aga võivad omaniku enda kohustuste tasumised, näiteks omaniku eest tasutav isiklik eluasemelaen või maamaks, kujutada endast üüritulu.
Seetõttu tasub ka üürilepingus selgelt eristada üüritasu ja kõrvalkulud.
Aga mis saab siis, kui üüritulu pole mitu aastat deklareeritud?
Siin muutub asi oluliselt ebamugavamaks.
Oletame, et inimene on andnud korterit kolm aastat välja. Üürnikud on regulaarselt maksnud, kuid omanik pole üüritulu tuludeklaratsioonides näidanud.
Mingil hetkel jõuab info Maksu- ja Tolliametini või tekib mõne muu kontrolli käigus küsimus, kust teatud laekumised pärinevad.
See ei tähenda automaatselt, et järgmisel päeval algab kriminaalmenetlus. Küll aga võib MTA küsida selgitusi, nõuda puuduva maksukohustuse korrigeerimist ning arvestada tasumata maksult intressi.
Maksukorralduse seaduse järgi on maksusumma määramise tavapärane aegumistähtaeg kolm aastat. Kui maksusumma jäeti tahtlikult tasumata, on tähtaeg viis aastat.
See on väga oluline nüanss.
On suur vahe, kas inimene avastab ise vea, parandab selle ja teeb maksuhalduriga koostööd või selgub kontrolli käigus, et tulu on teadlikult aastaid varjatud.
Kõige valusam osa võib olla intress
Tasumata maksusummalt võib lisanduda intress.
Maksukorralduse seaduses sätestatud intressimäär on 0,06% päevas. See teeb nominaalselt ligikaudu 21,9% aastas.
Seetõttu võib mitu aastat vana maksuvõlg muutuda märgatavalt suuremaks kui algne tasumata tulumaks.
Just siin tekibki küsimus: kas mõne protsendi säästmine täna on väärt seda riski, et hiljem tuleb tasuda korraga maks, intress ja tegeleda lisaks kogu asja selgitamisega?
Meie hinnangul mitte.
„Aga kust MTA üldse teada saab?“
Selle küsimuse peale tasub mõelda natuke teistpidi.
Tänapäeval toimub väga suur osa rahaliikumisest elektrooniliselt, üürilepinguid kasutatakse pankades ja ametiasutustes, ettevõtted deklareerivad enda tehtud väljamakseid ning maksuhalduril on seadusest tulenevad kontrollivõimalused.
Seetõttu ei tasu pikaajalist kinnisvara väljaüürimist ehitada mõtte peale: „äkki keegi ei saa teada.“
Üürisuhe võib kesta aastaid ning selle aja jooksul võib muutuda üürnik, tekkida vaidlus, olla vaja esitada leping pangale, kindlustusele või ametiasutusele. Üürnik võib vajada elukoha registreerimist. Vara võidakse hiljem müüa.
Korrektselt vormistatud üürisuhe annab omanikule märksa rahulikuma une.
Kui üürnikuks on ettevõte, on süsteem teistsugune
Oluline erand tekib juhul, kui füüsilisest isikust omanik annab eluruumi üürile ning üürimakse teeb ettevõte.
Sellisel juhul peab juriidiline isik MTA juhiste järgi üürimakselt tulumaksu kinni pidama ja selle Maksu- ja Tolliametile tasuma. Praegu on kinnipidamise määr 22%. Omaniku tuludeklaratsioonis võetakse hiljem arvesse ka eluruumi üüritulu 20% mahaarvamine.
Seega tasub alati vaadata, kes on lepingu järgi üürnik ja kes tegelikult üürimakse teeb.
Mis teha, kui avastad, et varasem üüritulu jäi deklareerimata?
Kõige kehvem lahendus on probleem lihtsalt edasi lükata.
Palju mõistlikum on maksuküsimus ise korda teha.
Kui varasematel aastatel on jäänud üüritulu deklareerimata, soovitame võtta ühendust Maksu- ja Tolliameti või maksuspetsialistiga ning välja selgitada, kuidas konkreetse perioodi deklaratsioonid korrigeerida.
Kui tekkinud maksukohustust pole võimalik korraga tasuda, võimaldab MTA teatud tingimustel maksuvõlga ajatada. MTA info järgi saab ajatamist üldjuhul taotleda 2–24 kuuks ning ajatamise korral on võimalik taotleda ka intressimäära vähendamist kuni 50% alates ajatamise otsuse kinnitamisest.
Seega ei tasu maksuasjade korrastamist edasi lükata ainult kartusest, et kogu summa tuleb tingimata kohe ühe maksena tasuda.
Meie soovitus kinnisvaraomanikule: tehke asjad kohe õigesti
Kosk Kinnisvara igapäevatöös näeme väga erinevaid üürisuhteid. Korralik üürisuhe algab sellest, et mõlemad pooled teavad oma õigusi ja kohustusi.
Meie soovitus kinnisvaraomanikele on lihtne:
- sõlmige alati kirjalik üürileping;
- eristage lepingus selgelt üür ja kõrvalkulud;
- hoidke maksed võimalikult läbipaistvad;
- deklareerige saadud üüritulu;
- kui midagi on varasemalt jäänud tegemata, tehke see ise korda enne, kui probleem suuremaks kasvab.
Üüritulu deklareerimine ei ole karistus selle eest, et oled kinnisvarasse investeerinud. See on osa korrektsest ja professionaalsest vara väljaüürimisest.
Ausalt ja õigesti vormistatud üürisuhe kaitseb lõpuks nii omanikku kui ka üürnikku.
Ära oota, kuni keegi küsima hakkab
Kui oled korterit või maja aastaid välja üürinud ja avastad seda artiklit lugedes, et osa tulust võib olla jäänud deklareerimata, siis meie soovitus on lihtne: ära jäta seda veel üheks aastaks seisma.
Kontrolli oma varasemad deklaratsioonid üle, vajadusel küsi nõu Maksu- ja Tolliametilt või raamatupidajalt ning tee asjad korda.
Mida varem probleemiga tegeleda, seda lihtsam ja üldjuhul ka odavam on see lahendada.
Kosk Kinnisvara aitab kinnisvaraomanikke üürniku leidmise, üürilepingu, üleandmise ja professionaalse üüriprotsessi korraldamisega. Maksuküsimustes soovitame vajadusel konsulteerida Maksu- ja Tolliameti või pädeva maksunõustajaga.
Kosk Kinnisvara – professionaalne partner kinnisvara müügil ja üürile andmisel.
Merilyn Hanson (September 2026)
Osale arutelus