Kinnisvara müüki pannes on üsna loomulik vaadata, mis hinnaga müüakse sarnaseid objekte samas piirkonnas.
Naabri sarnane korter või maja on müügis 150 000 euroga. Enda kodu tundub ilusam, remont parem ja asukoht krundil ehk mõnusam. Mõte on lihtne: „Minu oma on kindlasti parem – panen 165 000 euroga.“
Ja loomulikult – võib juhtuda, et ostja leitaksegi.
Aga väga sageli juhtub midagi muud: kuulutus läheb üles, inimesed vaatavad… ja siis on vaikus. Ja veel natuke vaikust.
Müügihind ja turuväärtus ei ole sama asi
Üks olulisemaid asju, mida müüja peaks teadma: kinnisvaraportaalides näeme pakkumishindu, mitte tegelikke tehinguhindu.
See, et kõrval asuv objekt on müügis 150 000 euroga, ei tähenda veel, et selle väärtus on 150 000 eurot või et see selle hinnaga ka müüakse.
Maakleri poole pöördudes võib põhjalikuma turuanalüüsi tulemus olla näiteks hoopis see, et vara realistlik turuväärtus on 145 000 euro lähedal.
Seda võivad mõjutada maja seisukord, ehitusaasta, asukoht, dokumentatsioon, planeering, korrus, küttesüsteem, energiatõhusus, kinnistu eripärad, konkurents ja reaalne nõudlus.
Pank ja hindamisakt panevad sageli hinnale piiri
Eriti oluline on see pangalaenuga ostja puhul.
Kui müüja soovib 165 000 €, kuid kutseline hindaja suudab vara turuväärtuseks põhjendada näiteks ainult 145 000 €, arvestab pank finantseerimisel üldjuhul hindamisakti väärtusega.
See tähendab, et ostjal tuleb hinnavahe katta suuremas osas oma rahaga. 20 000 euro suurune erinevus võib juba väga paljud potentsiaalsed ostjad tehingust välja jätta.
Seetõttu ei ole õige müügihinna määramine lihtsalt küsimus sellest, kui ilus kodu omanikule tundub või millise hinnaga naaber oma kinnisvara müüki pani.
Mida annab maakler?
Hea maakleri töö ei ole lihtsalt kuulutuse portaali lisamine.
Maakler tegeleb kinnisvaraga iga päev. Ta näeb, milliste hindadega objektid turule tulevad, millised jäävad seisma, millistele tekib huvi ja milliste hindade juures hakkavad tehingud liikuma.
Lisaks on maakleritel olemas oma klientuur, koostöö teiste maakleritega ning võimalus jõuda ostjateni, kelleni omanik ise ei pruugi jõuda.
Hea müügitööga võib olla võimalik saada vara eest ka turu keskmisest parem hind. Vahe on selles, et kõrgem hind peab olema põhjendatud ning selle hinnaga ostja tuleb ka üles leida.
Kõige olulisem on aga see, et müüja ei pea kogu protsessi ise läbi tegema – hinnastamine, turundus, telefonikõned, kirjavahetus, vaatamised, läbirääkimised, dokumentide kontroll, broneerimine, suhtlus panga ja hindajaga, notar ning lõpuks vara üleandmine.
Õigesti korraldatud müügi puhul võidavad lõpuks kõik: ostja saab sobiva kodu, müüja võimalikult hea hinna ning omanik ei pea kulutama kuid oma aega ja energiat protsessile, millega professionaal tegeleb iga päev.
Mõtled kinnisvara müügile? Enne hinna määramist võta meiega ühendust – vaatame koos üle, milline võiks olla Sinu kinnisvara realistlik väärtus ja millise hinnaga oleks mõistlik müüki alustada.
